Hoy te explicamos cómo saber si
se puede construir en un terreno, y es que comprar un terreno es una inversión
que muchas familias afrontan como proyecto vital tras muchos años ahorrando lo
suficiente o tras vender una casa o terreno – y es importante comprarlo con
total garantía de construcción.
Desde problemas con la recepción
de la urbanización por parte del ayuntamiento y los consecuentes problemas con
la concesión de la licencia de obras que ello supone, hasta complicaciones
técnicas debido a fuertes pendientes y suelos poco cohesivos que hacen inviable
la cimentación o la complican tanto que los costes se disparan. Hay muchos
aspectos a revisar y es importante estar bien informados o contar con la
opinión de un profesional competente.
La viabilidad económica
Antes de empezar con la revisión
técnica y legal es importante tener en cuenta la viabilidad económica de
nuestro proyecto.
Antes de empezar a buscar
terrenos es necesario ir al banco y confirmar la inversión disponible entre
ahorros propios y financiación.
También es importante saber que
hoy en día los bancos no financian ni hipotecan suelo, así que lo primero que
tenemos que tener claro es que para comprar un terreno deberemos poder afrontar
la compra con nuestro capital.
Existe una alternativa: se trata
de disponer del 20% del total de la operación de compra de terreno +
construcción de casa, en cuyo caso el banco nos puede ayudar con la compra del
terreno. Sin embargo, esta opción depende de que presentemos un proyecto visado
y con licencia de obras al banco para que nos financien el suelo, algo que
puede demorarse varios meses y que se deberá pactar con el propietario del
terreno en las arras.
Por último, debemos tener en
cuenta que un terreno incluye alrededor de un 12% de impuestos si pertenece a
un particular y 21% de IVA si pertenece a una empresa como puede ser un
promotor o un banco.
Una vez tenemos clara la
inversión, es el momento de empezar a buscar terrenos en el rango de precios
que nos movemos. En general, el precio del terreno corresponde al dinero que
tenemos ahorrado.
A partir de aquí los aspectos a considerar son 3: técnicos, administrativos y legales.
Aspectos técnicos
Antes de iniciar la descripción
sobre los aspectos técnicos a la hora de preguntarnos cómo saber si se puede
construir en el terreno, debemos incidir en la descripción delos 3 estadios
temporales del procedimiento de revisión del terreno, que son: las
comprobaciones generales previas a la visita, las comprobaciones con el
ayuntamiento y las comprobaciones generales durante la visita.
Así pues, los aspectos técnicos son aquellos que hacen
referencia a las características físicas del terreno, por lo que se abordarán
mayormente durante la visita en sí. Dividimos estos aspectos en 5 conceptos
principales que afectarán a la posibilidad de construir en el terreno: el
asoleo, la topografía, la geología, la urbanización y los servicios.
Asoleo
El asoleo es la cantidad de sol
que el terreno recibo y por lo tanto que podremos captar en el interior de
nuestra futura casa, una necesidad que se vuelve fundamental cuando hablamos de
arquitectura bioclimática.
Si lo que estamos buscando es
construir una casa ecológica de consumo nulo o casi nulo, el asoleo directo
durante la mayor parte del día va a ser esencial para garantizar un buen
funcionamiento climático de nuestro futuro hogar.
Las características de este
asoleo se rigen por la orientación del terreno, en el hemisferio norte la
orientación sur es la idónea, cuanto mayor sea la fachada o el lado sur de
nuestro terreno, mejor. Otras orientaciones buenas también son sur-este o
sur-oeste.
Del mismo modo, la presencia de
obstáculos que nos impidan la llegada del sol influye negativamente en la
incidencia solar. En general, lo ideal es un terreno plano sin ningún obstáculo
alrededor, una situación que nos da carta blanca para orientar nuestro proyecto
libremente.
Topografía
La topografía del terreno habla
sobre todo de las pendientes que este pueda tener, que en caso de ser excesivas
suponen una gran desventaja para la construcción del futuro inmueble. Y es que
los trabajos de movimiento de tierra, así como los sobrecostes en la
cimentación, aumentarán el presupuesto de nuestro futuro hogar en gran medida.
Un consejo para afrontar el
diseño de una casa en un terreno en pendiente es priorizar los terrenos con
acceso desde arriba para minimizar los costes en construcción de rampas, que
suelen ser inviables económicamente hoy en día, y facilitar el acceso ya que la
casa normalmente la querremos poner arriba por las vistas y el sol.
Geología
Nuevamente, el aspecto económico
toma importancia a la hora de estudiar la geología de nuestro terreno, que
requiere un estudio que suele realizarse una vez se ha comprado el terreno. De
nuevo, este estudio se podría realizar previamente o al menos algunas catas de
terreno previas si el terreno presenta dudas sobre la viabilidad de la
construcción.
Un terreno que no soporta
suficientes cargas con un suelo poco cohesivo o cuyo estrato resistente se
encuentra a gran profundidad puede generar sobrecostes de cimentación que en
algunos casos podrían llegar a hacer inviable la construcción.
El estudio geológico nos definirá
la morfología del terreno, que consiste en detallar la disposición y
características de las capas de terreno en el que nos encontramos, así como la
presencia de agua en él.
Lo que más nos interesa será la
profundidad a la que podemos encontrar un substrato suficientemente resistente
donde apoyar nuestra cimentación, por lo que con la información del estudio ya
tenemos suficientes datos para definir la tipología y las dimensiones de
cimentaciones y obras de contención, así como su coste económico.
Respecto al agua, resultará
esencial saber la profundidad del nivel freático, puesto que si construimos por
debajo de éste nos sometemos a riesgos como son filtraciones de agua o
erosiones internas.
De manera similar, las
cimentaciones también sufren en contacto con el agua, que puede desestabilizar
y asentar la estructura de manera diferencial.
Si tenemos dudas sobre la
resistencia del terreno una alternativa a la realización de un estudio
geotécnico completo que no se suele realizar hasta haber materializado la
compra del terreno, sería la de realizar una cata para conocer la profundidad
del estrato resistente. Estas catas las puede realizar el mismo geólogo que
posteriormente realizará el estudio completo.
Por último, una buena
recomendación es solicitar siempre a los vecinos que ya han construido casas
cercanas qué tipo de subsuelo han encontrado para tener una idea previa de los
problemas que podemos encontrar.
Urbanización
Al preguntarnos cómo saber si se
puede construir en un terreno, resulta importante comprobar el estado de
urbanización dela calle.
A nivel económico, normalmente
aquellos terrenos que se encuentran en zonas no urbanizadas, están sometidos a
unas cargas de urbanización por parte del ayuntamiento, como detallaremos más
adelante en este artículo, por lo que implicarán un aumento en el presupuesto
que deberemos tener en cuenta.
Además, existen situaciones en
las que puede estar prevista una re-urbanización de la calle, tanto para
renovar un servicio existente, como para enterrarlo o mejorar la accesibilidad
del diseño de firmes y pavimentos. Así que siempre es importante consultar con
el ayuntamiento previa compra para confirmar que está la urbanización lista y
que no hay ninguna carga pendiente.
Servicios
Dentro del nivel de urbanización
que comentábamos, es importante centrarse en los servicios de los que disponemos,
que pueden ser gas, electricidad, agua potable, saneamiento (alcantarillado) y
fibra óptica.
Además de tenerlos en cuenta de
cara a futuros gastos que pueda generar su instalación, es importante revisar a
conciencia el tema de las instalaciones de telecomunicaciones.
Debemos revisar que no haya
antenas de telefonía móvil o de redes de telecomunicaciones cercanas, así como
subestaciones eléctricas y líneas de alta tensión. Esto se debe consultar con
un profesional en mediciones quienes disponen de aparatos de medición muy
sofisticados capaces de detectar ondas de alta y baja frecuencia que puedan
incidir sobre el terreno.
En cuanto a altas frecuencias,
(las emitidas por las antenas de telefonía móvil, entre otras). Se sabe que la
exposición prolongada a las ondas producidas por las antenas de telefonía móvil
o redes de telecomunicaciones (radares), puede repercutir negativamente en la
salud del cuerpo humano.
En cuanto a bajas frecuencias,
(las emitidas por líneas eléctricas, entre otras) debemos tener en cuenta que
cuanto mayor es la línea eléctrica, mayor será el campo eléctrico y magnético
emitido. También deberemos alejarnos de las subestaciones eléctricas.
El riesgo es similar ya sean
aéreas o enterradas y su incidencia se reduce significativamente con la
distancia así como dependiendo de la hora del día en la que se toma la medición
Aspectos administrativos
Catastro
El Catastro inmobiliario es un
registro administrativo que depende del estado en el que se inscriben todos los
bienes inmuebles rústicos, urbanos o de características especiales. Es ahí
donde debemos ir a consultar cuál es la calificación y clasificación que rige
nuestro terreno, para comprobar que efectivamente se puede urbanizar en él.
La clasificación de un terreno
distingue entre tres regímenes urbanísticos: suelo urbano, urbanizable o no
urbanizable. El tercer tipo nos impide construir en él, normalmente debido a
una protección que contemple su valor histórico o paisajístico. Dentro de esta
clasificación, se especifica una calificación, que atribuye unos destinos y
usos específicos al futuro inmueble.
Otra comprobación necesaria son
los metros cuadrados registrados en el Catastro que, como hemos mencionado en
el apartado dedicado a topografía, deberemos comprobar si corresponden a la
medida real del solar. En caso de observar menos metros de los registrados por
el Catastro, deberíamos verificar en el plano del ayuntamiento y las escrituras
las dimensiones y límites reales del terreno para abordar este conflicto lo
antes posible.
Normativa
Con tal de asegurar la obtención
del permiso de construcción, pasamos al apartado más burocrático de
comprobaciones de la normativa. La normativa vigente en el terreno viene
pautada por la ordenanza urbanística municipal.
De manera similar, debemos consultar
los planes municipales, que son aquellos que detallan los futuros proyectos
urbanísticos, importantes a tener en cuenta para prever afectaciones de un
terreno, como puede ser una re-urbanización que implicará una derrama por cada
vecino, así como posibles problemas al comprar un terreno.
Esta normativa implica una
regulación de los parámetros constructivos, que condicionarán el diseño de
nuestra futura casa. Dos de estos factores son la edificabilidad y la ocupación
del terreno permitido, Por otro lado, la normativa también regula los límites
con la calle y los vecinos, estableciendo la distancia mínima entre
calle-edificación y edificación-edificación.
Adicionalmente, desde la
experiencia de nuestro estudio en cómo saber si se puede construir en un
terreno siempre recomendamos visitar al técnico municipal del ayuntamiento,
puesto que hay alguna información de la que ellos disponen que puede no estar
publicada online como propuestas de reurbanización o planes urbanísticos no
aprobados que puedan afectar a nuestro terreno.
Licencia de obras e impuestos
La licencia de obras es el
permiso del ayuntamiento para construir en un determinado municipio.
Normalmente, una urbanización recepcionada por el ayuntamiento, supone la
garantía de que éste se hará cargo de los costes de reparaciones y
mantenimiento de los espacios exteriores y públicos. En el caso de las
urbanizaciones privadas, las que no han sido recepcionadas, son los vecinos los
que deben pagar estos costes. En el peor de los casos, puede darse la situación
de que una urbanización no recepcionada no esté a cargo de nadie y por lo tanto
el ayuntamiento no otorgue licencias de construcción.
Aspectos legales
Nota
simple
La Nota simple es el nombre que
se le da al resumen de la información de un terreno contenida en el Registro de
Propiedad y que se debe solicitar con el objetivo de comprobar la situación
jurídica del inmueble.
Gracias a la nota simple sabemos
efectivamente quién es el propietario del solar, así como comprobar posibles
cargas o situaciones de servidumbres de paso asociadas al terreno.
Las cargas o deudas suponen un
sobrecoste económico que se suma al precio del terreno, como sería el caso que
describíamos recientemente de una derrama por urbanización de la calle por
ejemplo.
Las servidumbres de paso hacen
referencia a servicios de otro usuario que pasen por nuestro futuro solar,
generando una situación de servidumbre a tener en cuenta, ya sea de otros
vecinos como del propio Ayuntamiento. Por ejemplo, un tubo de agua que viene de
otro terreno municipal o privado, o un acuerdo anterior con unos vecinos para
pasar un cable.
A la hora de ver cómo saber si se
puede construir en un terreno, concluimos de que, al tratarse de una inversión
elevada – especialmente para una familia que probablemente va a invertir unos
ahorros o hipoteca de una vida – resulta importante llevar a cabo cada uno de
los pasos con seguridad y garantías y en caso de duda contactar con un
profesional.
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