Básicamente existen dos opciones para tener nuestra casa:
comprar una ya construida, ya sea a terceros o nueva, o construirla desde cero.
Pero ¿cuál es la diferencia entre estas dos alternativas? Veamos un poco sobre
este tema.
¿Comprar o construir? Los factores a considerar
Los factores que influyen para tomar esta decisión son
básicamente tres: temporal, espacial y económico. El factor temporal se refiere
a que deberás considerar un tiempo relativamente largo, algunos meses, para que
tu casa sea habitable en caso de decidirte por construir la vivienda. En
cambio, una vivienda ya construida puede ser habitada en cuanto se firman los
documentos.
En
cuanto al factor espacial, la casa debe responder a tus necesidades y las de tu
familia. Si tu familia la componen tú y tu pareja, jóvenes profesionales que no
planean tener hijos, posiblemente una vivienda con dos habitaciones en un
fraccionamiento cumpla con tus necesidades, pero no con tus expectativas ya que
cuentas con la facilidad de obtener un crédito o de hacerte de un buen monto de
ahorro para comprar un terreno y construir a tu entero gusto. En cambio, una
familia cuya manutención dependa del salario de los padres de familia puede
decantarse por obtener una residencia por medio de un crédito hipotecario, ya
sea bancario o institucional, y adquirir una vivienda de fraccionamiento que poco
a poco pueden ir adaptando a las necesidades que la familia va teniendo al
crecer.
El tercer factor es el económico. Éste contempla fijar el
monto con el que se cuenta, y aquí las posibilidades se amplían aún más. Si
cuentas con la liquidez suficiente para comprar una casa de contado, tendrás la
opción de elegir entre un amplio mercado de viviendas la que más se adapte a
tus necesidades, o bien comprar un terreno y proyectar la residencia. Si no
cuentas con ello, existen los créditos hipotecarios tanto bancarios como
institucionales.
Los diferentes créditos hipotecarios
Si cuentas con un trabajo estable, ya sea como empleado,
autoempleado o empresario, puedes adquirir algún tipo de crédito hipotecario.
Existen los bancarios y los institucionales, los cuales son una prestación que
como derechohabiente te has ganado, ya sea del sistema federal o del Instituto
Mexicano del Seguro Social. Comencemos con los bancarios:
Los bancos llegan a ofrecer montos de hasta un 80% del valor
de la vivienda, en pesos y con una tasa definida desde el origen de tal modo
que las mensualidades de pago se mantienen estables a lo largo de la vida del
crédito. Sus principales requisitos son
contar con un buen historial crediticio y tener al menos un par de años como
cliente.
En el caso de las instituciones, en México contamos con los
créditos hipotecarios de Fovissste y de Infonavit. El Fovissste se ofrece a los
trabajadores del sector federal que se encuentren en activo, ya sea de base,
eventuales o de confianza, mientras que el Infonavit es una prestación que se
brinda a los trabajadores afiliados al Seguro Social. En cada uno de ellos
deben cumplirse ciertos requisitos, como antigüedad en el trabajo, un salario
que supere el mínimo vigente y que el patrón esté haciendo las aportaciones
pertinentes. Sin embargo, también los empresarios y autoempleados pueden
aportar voluntariamente ante el IMSS-Infonavit y así adquirir la prestación.
En el caso del
Fovissste, el crédito tradicional puede destinarse a la
compra de una vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio o
ampliación; se proyecta hasta un millón de pesos a pagar en 25 años y el monto
se define con base en el sueldo del derechohabiente, limitándose a
un cobro del 30% del sueldo básico a través de la nómina, con una tasa fija del
10.25% anual. Es importante saber que a partir del 2018, estos créditos se
otorgarán en UMAs (Unidad de Medida y Actualización) en lugar de VSM (Veces
Salarios Mínimos).
Por otro lado, el Infonavit ofrece créditos de hasta un
millón y medio de pesos, con características similares y beneficios que
contemplan seguro de desempleo, créditos para mejora, incluso un segundo
crédito una vez que se haya liquidado el primero. Este se otorga en VSM, lo
cual genera un incremento en el monto deudor por el aumento anual al salario
mínimo. Desde el 2015 sin embargo se abrió la posibilidad de adquirir el
crédito en pesos y monto fijo, lo cual es mucho más cómodo y conveniente.
Antes de enamorarte de una casa debes consultar el monto del
crédito que se te puede ofrecer y las condiciones del mismo, la tasa de interés
y la unidad de compra. Recuerda que entre pesos, UMAs y VSM, lo más conveniente
es el crédito en pesos, con una tasa fija permanente y un monto de descuento
mensual con el que podrás programarte sin preocupaciones. Y una vez que tengas
el monto real con el que cuentas, puedes lanzarte a la búsqueda de tu casa
ideal.
Pros y contras de comprar y construir
Los pros de comprar una casa ya construida es que, por una
transacción monetaria única, obtendrás una vivienda ya terminada y seguramente,
lista para ser habitada. No tendrás que esperar a que se construya, ningún
arquitecto evaluará las necesidades de tu familia ni tendrás que dar vueltas al
sitio, hacer cuentas con el especialista ni prorratear tu presupuesto. Los
contras son que tu casa, si bien cumplirá con la mayoría de tus necesidades, no
contará con un diseño, estilo, distribución ni espacios personalizados y que
respondan a tus expectativas.
Seguramente le faltarán acabados, será necesario instalar un
aire acondicionado, revestimiento en pisos y paredes, el patio será únicamente
un sitio vacío de tierra, y en algún momento requerirás expandir, ampliar o
reformar algunas áreas. A la larga, la casa la irás amoldando a tus propias
exigencias, pero paralelamente a ello estarás pagando un crédito que tomaste a
largo plazo o bien, dejarás pasar varios años para recuperarte de la
descapitalización que significó comprarla de contado.
Por otro lado, los beneficios de construir tu propia casa es
que se respetará el programa de necesidades a la perfección, visualizando
incluso las necesidades que surjan en un futuro y con la posibilidad de
resolverlas desde el presente. Su diseño será a tu entero gusto, con el estilo
de tu preferencia, los materiales, colores, texturas, mobiliario y detalles
constructivos que tú prefieras, y sobre todo, podrá programarse en fases según
la liquidez económica con que cuentes, siempre y cuando tengas a profesionales
trabajando en el diseño y la construcción.
Los contras son que definitivamente es necesaria la
contratación de un equipo de expertos, ya sea un arquitecto/a que lleve a cabo
el proyecto completo incluyendo la obra, o bien un despacho para cada etapa.
Otro es que tal vez tengas que rentar una vivienda mientras la tuya está
terminada. Y definitivamente tendrás que descapitalizarte al menos para
arrancar la obra, considerando la compra de materiales, el pago del
anteproyecto y del proyecto ejecutivo y los primeros honorarios de los
profesionales.
Es hora de tomar la decisión: ¿qué pasa si me decido por
comprar una casa?
Tienes dos opciones: comprar una casa a terceros, que ya fue
habitada, tiene cierto nivel de deterioro debido al uso, seguramente necesitará
mantenimiento en las instalaciones hidráulicas, eléctricas y en la estructura.
Tal vez se tendrán que hacer reformas y adaptaciones para cubrir las
necesidades de la nueva familia, cambiar colores e instalar revestimientos,
aunque por otro lado contará ya con muchas comodidades como aire acondicionado,
alfombras, protección en ventanas, jardines, etc.
La otra opción es comprar una casa nueva de fraccionamiento.
Entre todo el mercado de viviendas hay opciones desde económicas y de interés
social, que son viviendas de 28 hasta 50 metros cuadrados, viviendas de nivel
medio alto, que llegan a costar entre 450 y un millón de pesos, hasta viviendas
de nivel residencial alto, cuyos precios van del millón de pesos hacia arriba y
con superficies de construcción desde 120 metros cuadrados.
En cualquier caso, debes considerar que ninguna de estas
viviendas fue diseñada obedeciendo a tus necesidades, es, al contrario, una
residencia en la cual tus necesidades habrán de adaptarse para sacarle el mayor
provecho a cada espacio. La ventaja de esto es que hay infinidad de diseños y
modelos que brindan la posibilidad de expandirse y ampliarse en etapas y según
los requerimientos de la familia.
Esto tiene muchas ventajas, pero una central: ¡será la casa
de tus sueños! Con los espacios que quieras, el estilo, los materiales, los
colores, las alturas, las formas, con todo lo que siempre has querido, y puedes
proyectarla en etapas para que la espera no sea demasiado larga ni el
desembolso demasiado grande. ¿Cómo lograr esto? No es ningún secreto: la mejor
recomendación es contratar a profesionales.
¿Cuánto debería gastar en mi casa?
Ponte un límite, un monto total que
considere la construcción y acabados hasta el punto de ser habitable,
incluyendo los revestimientos y el mobiliario indispensable como los baños y la
cocina. Si este monto lo obtienes por medio de un crédito, el pago no debe
exceder una tercera parte de tus ingresos mensuales, pues tienes que asegurar
los gastos de manutención y los ahorros necesarios para la salud, el transporte
e imprevistos. Teniendo este dato puedes acercarte a un despacho de
arquitectura y solicitar un presupuesto que incluya desde la propuesta del
anteproyecto hasta los acabados de la obra.
¿Qué factores debo considerar para la
construcción de mi casa?
Primero, la ubicación: decídete por una
zona de fácil y rápido acceso, que tenga más de una vía primaria de
comunicación y que se encuentre cerca de zonas comerciales, escolares y de
servicios. Asimismo, contempla los alrededores, las vialidades alrededor y el
resto de los desarrollos habitacionales, pues de ello depende el valor predial
del terreno y que éste vaya aumentando o no con el paso del tiempo. Puedes informarte
también en el departamento de Catastro de tu ciudad cuáles son las zonas
urbanas de mayor plusvalía y valor predial, eso te asegurará que en un futuro
tu vivienda sea más valiosa.
¿Debería ser un
terreno grande o pequeño?
El tamaño del terreno dependerá de las
necesidades de tu familia: si requieres de un garaje amplio y les gusta pasar
tiempo en el jardín o la terraza, un predio amplio es la solución. Este punto
es importante a considerar pues con el rápido poblamiento de las ciudades, es
difícil encontrar un terreno baldío en el interior de estas, es mucho más fácil
encontrarlo en zonas suburbanas, ¡pero no te desanimes! Puedes realizar una
exhaustiva búsqueda o bien contratar a un buen equipo de bienes raíces.
¿Qué tan grande debe ser la edificación?
El tamaño de la construcción debe
responder exclusivamente a las necesidades de tu familia y tuyas, es decir, no
te limites a construir pequeñas habitaciones o una cocina reducida con tal de
ahorrar, mejor pídele al profesional que proyecte la vivienda en etapas para
que puedas distribuir tu presupuesto de forma inteligente, pudiendo habitar la
casa con una parte construida mientras se termina y se adecúa el resto.
¿Cuáles son los materiales ideales?
De preferencia elige materiales
adecuados a la región, o bien contempla sistemas de aislamiento e
impermeabilización suficientes para mantener un clima confortable tanto al
interior como en los exteriores. En zonas cálidas y áridas, el concreto no es
la mejor idea, así como los techos planos en regiones de fuertes lluvias. Sin
embargo, los reglamentos de edificación en cada municipio indican qué
materiales constructivos están legalmente aprobados. Es importante que te
informes sobre ello para realizar una obra dentro de lo legal y con las
especificaciones necesarias.
La importancia de los profesionales
Y bien, ya estás decidido a construir tu
casa. Ahora debes conocer la importancia de contratar a un despacho de
arquitectura: para llevar a buen fin el proyecto de tu residencia necesitas
tener en orden la documentación de la misma, es decir los permisos y
autorizaciones legales pertinentes, y para ello debes presentar un proyecto
ejecutivo ante el departamento de Administración Urbana o de Catastro, firmado
por un responsable de proyecto y de obra.
Por otro lado, en un proceso tan
complejo como la construcción de una residencia se requiere de una persona o de un equipo que lleve a cabo
el proceso de la obra a detalle, se encargue de los trabajadores y sus pagos,
supervise la calidad del proceso y que todo se está realizando conforme a
proyecto, evite en lo posible los vicios ocultos y distribuya tanto el material
como el presupuesto de manera eficiente. Existe la opción de que tan sólo
contrates a un despacho de arquitectos para diseñar el proyecto, incluso el
anteproyecto únicamente, y contratar por tu parte a una cuadrilla de albañiles,
pero de esa forma no habrá un responsable por los errores en la construcción y
corres el riesgo de un mal manejo de los materiales, del pago a los empleados o
de la distribución del tiempo.
Lo ideal es contratar a un despacho integral, uno que tenga el personal
suficiente para trabajar en el diseño arquitectónico, que maneje el presupuesto
y que lleve a cabo la obra, incluyendo el manejo de personal. Esto, si bien tendrá
un costo mayor, significará un gran ahorro a largo plazo al contar con una
supervisión profesional y experta de cada detalle y al tener a un responsable
en caso de cualquier falla constructiva, con la seguridad de obtener respuesta
al momento.
Detalles de obra y vicios ocultos
Como cualquier proceso complejo, una construcción puede presentar
detalles al momento de su desarrollo o al comenzar a hacer uso de la misma.
Estos detalles pueden ser desde una gotera hasta una separación estructural en
algún muro, piso o cubierta. Las tuberías pueden romperse, puede presentarse
una fuga de gas o en el centro de carga… en estos casos es importante que se
revise la construcción y se le dé el mantenimiento adecuado, siempre y cuando
surja dentro de un tiempo considerable y no como parte del deterioro natural de
los materiales. Ante esto, el responsable de obra debe responder en tiempo y
forma, y ese es el beneficio de tener a un equipo de profesionales respaldando
tu residencia.
El aspecto legal y el presupuesto
Toda construcción debe contar con una aprobación oficial por parte de la
oficina de Catastro o Administración Urbana de tu localidad, y para ello el
responsable del proyecto y el de obra deben conseguir una Licencia de
Construcción. Los requisitos para obtenerla pueden variar de un municipio a
otro, pero a rasgos generales lo que se requiere es el proyecto ejecutivo,
planos constructivos, de desplante en el predio, de infraestructura hidráulica
y eléctrica y con detalles constructivos, además de una serie de documentos
como comprobante de propiedad, deslinde catastral, número oficial del terreno,
impuesto predial al corriente, una memoria de cálculo estructural, un programa
de obra y especificaciones de materiales.
Por supuesto, es necesario pagar el importe que Recaudación de Rentas
indique según la superficie a construir. Fuera de ello, los gastos extras que
hay que realizar son las altas de las tomas en los servicios de agua, gas y
eléctrico, más el permiso para el desecho de escombro y materiales de construcción.
Y si tu interés es construir una vivienda para después venderla, considera que
la zona de ubicación será un factor importante para ello así como las
facilidades que presentes para la transacción, pero sobre todo un negocio de
este tipo depende del mercado en donde decidas ofrecerla. Aléjate de zonas en
estado deteriorado, alejadas de los centros y con pocas vías de comunicación.
Para el armado del presupuesto, debes considerar que, dependiendo del
tiempo que se lleve la obra y las fechas programadas para cada etapa, los
costos pueden variar, es por ello que el proyectista debe conformar un
presupuesto apegado a la realidad, considerando cierto factor por inflación,
aumento de precios en el caso del dólar y del acero, y un porcentaje de
desperdicio del material, más los imprevistos que puedan presentarse.
Y ahora sí, ¡a disfrutar del proceso!
¿Tú que prefieres? ¿Comprar o construir
casa?
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